蒙古的法律体制承认房地产私有制，包括土地和建筑。蒙古《1992年宪法》、《民法典》（2002年）、《财产所有权与其他相关财产权法》（2003年）以及其他法律都支持和保护私有财产权。公共财产（国家或地方机关所有的财产）则遵循特殊条例，其主要的法律来源是《国家与地方财产法》（1996年）。

 

《1992年宪法》第五条第二款为私有财产所有权奠定了基础。《民法典》（2002年）规定了财产所有权，管辖财产权利的产生、终止与转让，进一步规定财产权利的持有、合同与继承问题。而且，民事法典还是持有、利用和买卖不动产的财产与抵押的体制框架。

 

《财产所有权与其他相关财产权法》（2003年）规范不动产的登记程序与法律保护。财产登记赋予合法持有人法律保护。除了土地所有权以外，所有人（包括外国公民与组织）都能获得私人房地产所有权及其法律保护，也可以办理房地产的登记程序。

 

蒙古的其他与房地产相关的主要法律有：

《税收总法》；

《个人所得税法》；

《不动产税法》；

《投资法》；

《土地法》；

《土地费用法》；

《住房法》；

《住房所有权协会与自由永久业权法》

《城市规划法》；及

《公司法》。

 

标准购买条款与制度

 

正如之前所述的，《民法典》规定了财产权利的产生、终止和转让及其合同问题。《民法典》第一百零九条和第二百四十三条规定了买卖不动产的基本程序。根据《民法典》第一百零九条第二款，不动产的购买与销售合同应为书面合同，需要由蒙古认证的公证员进行公证。虽然《民法典》并没有明确规定不动产购买与销售的书面合同中需要制定的主要条款。但是，根据《财产所有权与其他相关财产权利法》第二十六条第一款，要进行公证和登记的，需要在不动产购买与销售的书面合同中注明以下条款：

• 买卖双方的姓名、正式地址与登记号码；
• 当事人的权利与义务；
• 不动产及其定义与说明；
• 合同规定的价格；
• 合同条款；
• 支付条件；及
• 合同终止的理由。

 

不动产转让的公证程序

 

完成书面合同的制定后，双方应当让当地认证的公证员对合同进行公证。根据《公证法》第七条第三款，不动产转让合同只能由不动产所在地的执业公证员进行公证。

 

要进行不动产转让合同公证的，合同双方必须亲自到公证处办理。不能亲自到公证处办理的，依据《公证法》第四十六条第四款，必须向公证员提供合法签署的授权委托书。

 

根据《公证法》第四十六条第七款，公证员在进行不动产转让合同的公证时应当确认以下文件：

• 该持有人须提供合法持有财产权的证明文件（如原不动产证明、持有人的身份证）；
• 法人组织须提供登记证明、特许执照和不动产转让授权人的书面批准；及
• 转让共享不动产的，须提供享有直接合法权益的公民、法人组织和组织的批准。

 

不动产转让的登记程序

 

《财产所有权与其他相关财产权法》规定不动产持有权在财产权登记处登记后就立即生效。个人、法人组织或相关代理人向财产权登记处提供以下文件后即可启动登记程序：

• 申请表（财产权登记处的标准表格）；
• 证明申请人不动产所有权的合同公证副件；
• 不动产登记证原件；
• 证明税款的银行收据；
• 授权委托书（如有必要）；及
• 印花税收据。

 

一般来说，财产权登记处（“RORP”）会在5个工作日内处理不动产转让申请。需加急处理的，登记程序只需约8小时。登记结果证明将由国家登记员颁发。

 

标准租赁条款与制度

 

《民法典》规定了不动产持有程序，其中包括出租与租赁不动产的手续。《民法典》第二百八十七条和第三百零二条规定了出租住房的主要程序。《民法典》第二百八十七条和第三百一十八条规定了非住宅用途的办公楼或其他楼房的出租要求。《财产所有权与其他相关财产权法》规定了出租住房或办公楼的登记程序。

 

对于住宅用途的租赁合同，根据《民法典》第三百零二条，可通过口述或书面形式制定此类租赁合同，但对提供如公证或登记的协议没有明确的要求。而且，《民法典》没有规定标准条款，以便双方可以自行协商合同的条款和条件。《民法典》第二百八十八条和第二百八十九条规定了合同双方的一般权利与义务。关于出租住房的情况还有其他以下几条规定：

 

• 根据《民法典》第三百零三条第一款，承租人在过去三年合理履行租赁责任的，有权签订新的租赁合同或者购买房产；

 

• 根据《民法典》第三百零四条第一款，不论《民法典》第二百九十四条第三款对租赁时间的规定，如果租赁合同不利于承租人及时转租全部或部分住房，或使承租人失去以后使用住房的权利的，承租人可以取消该租赁合同；

 

• 根据《民法典》第三百零五条和第三百零六条，承租人可以在征得业主的同意下，向第三方转租全部或部分租赁住房。 但房东无权无理拒绝转租；及

 

• 根据《民法典》第三百零八条第一款，无论被出租住房的持有权是否转让给他人，住房出租合同仍然生效。

 

关于商务或办公用途的租赁合同，根据《民法典》第三百一十八条规定，该协议应以书面形式订立，并到财产权登记处进行公证和登记。其他条款的制定，如合同双方的权利与义务，应当遵守《民法典》第三百八十八条和第三百八十九条的规定。转租办公用途楼房的，承租人只能在征得业主的同意后有权转租被出租的房产。

 

 

租赁合同的公证程序与不动产转让程序一样，都应遵守相关规定。对于办公用途楼房租赁合同的登记程序，在实际情况中，如果被出租的楼房在登记证明中指明是以一个整体出租的，则强制要求登记该楼房。但如果被出租楼房在登记证明中指明只是以整体楼房的其中一部分出租的，则不要求登记。

 

终止和取消租赁合同

 

根据《民法典》第二百九十四条第一款，租赁房产合同中止时应有以下理由：

     294.1.1 达到合同有效期限；

     294.1.2 租赁合同无明确期限的，且合同或法律规定的期限是在任何一方通知合同取消以后的；及

     294.1.3 以法律或合同规定的合理理由取消合同。

 

根据《民法典》第二百九十四条第二款，双方可根据以下合理理由取消办公楼房的租赁合同：

       294.2.1 租赁合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，另一方可取消该合同；

       294.2.2 业主或其亲属需要被租赁的房间的；

       294.2.3 承租人拒绝向业主支付其提出的市场基本租金的；及

       294.2.4 法律规定的其他理由。

 

《蒙古司法总理事会关于民法典非官方解释》解释了《民法典》第二百九十四条第二款第一项中的严重违约情况。严重违约指欠缴三个月或以上的租金，意味着欠缴一个或两个月的租金不属于严重违约，也不是取消租赁合同的合理理由。而且，损坏被出租住房或以其他合同规定外的理由占用被出租住房的，属于严重违约，可取消合同。

 

而且，对于中止合同的理由，《民法典》第二百九十四条第一款第二项规定，合同另一方应提前三个月通知合同中止。《民法典》第二百九十四条第三款规定，除非合同另有规定，且未产生取消合同的情况，任何一方可随时取消合同，但必须提前三个月通知另一方。提前三个月通知自通知之日起。

 

关于出租住房用途的不动产，应当在合同中止前三个月以书面形式通知中止合同。关于出租商务用途的不动产，根据《民法典》第三百二十条第三款，合同可在一年后或一年租赁期结束前的一个月内中止。但对于出租商务用途的不动产，如果双方均同意合同明确规定的条款，合同中止程序应当遵循上述三个月通知时间的规定。

 

商务用途的租赁合同注册程序

 

《民法典》第三百一十八条第四款规定，被租赁的不动产必须在房地产登记代理处登记。不符合登记要求的，租赁合同视为无效。

 

在财产权登记处注册租赁合同时须提供以下文件：

• 申请表（财产权登记处的标准表格）；
• 租赁合同的公证副本；
• 承租人的身份证或登记证明；
• 不动产登记证明原件；
• 授权委托书（如有必要）；及
• 印花税收据。

 

财产权登记处会在3个工作日内处理不动产租赁申请。需加急处理的，登记程序只需约8小时。

 

有关购买或出租不动产的税收问题

 

关于购买不动产，根据《个人所得税法》第二十条第一款第一项和《公司所得税法》第十七条第二款第五项，从不动产买卖中获得收入的出卖人应当向相关税务部门缴纳卖出的不动产收入总额的百分之二（2%）的税额。

 

在不动产转让过程中产生的其他费用，如公证费和登记费，根据《民法典》第二百四十五条第二款，双方没有其他对费用的协商，其他费用应当由买受人承担。《民法典》第二百四十五条第二款规定，除非合同中另有规定，买受人应当承担的费用包括制定不动产买卖合同与所需文件的相关费用、公证员证明文件的费用以及向国家登记员登记的费用。

 

关于租赁不动产，根据《个人所得税法》第十九条第一款第一项，从租金中获得收入的业主应当向相关税务部门缴纳一年租金收入总额的百分之十税额。而且，根据《公司所得税法》第十七条第二款第九条(c)， 法人组织的业主应当向相关税务部门缴纳一年租金收入的百分之二十税额。

 

在不动产租赁过程中的其他费用，如管理费，根据《民法典》第二百九十二条第三款，如果双方同意租赁合同的要求，其他费用应由承租人承担。根据《民法典》第二百九十二条第三款还规定，双方同意后，必须支付额外费用。

 

对于定金，双方同意租赁合同中对定金的支付要求的，定金可由承租人支付并作为履行合同规定的承租人义务的保证。《民法典》第二百三十三条第一项允许合同的一方向另一方提前支付，作为合同订立的证据，这部分的金额可作为定金。而且，根据《民法典》第二百三十四条，如果合同被取消或支付定金的一方不把定金纳入合同义务中，接受定金的一方应当在支付定金的一方履行合同义务后归还定金。

 

保险要求

 

蒙古法律与其他相关条例规定两种保险类型：即自愿保险与强制保险。强制保险应当遵守具体法律，但是自愿保险由蒙古金融监管委员会（“FRC”）的规定管理。蒙古金融监管委员会是管理保险和其他金融活动的国家机关。

 

根据《保险法》第六条第五款，金融监管委员会应当规定保险（自愿保险与不动产保险）的类型，并把具体内容纳入金融监管委员会颁布的《自愿保险类型规定》第一条第二款中的财产保险类型。因此，租赁合同的双方可通过决定和协商，为本法规定的被租赁的楼房或其他财产投保。其他与财产保险相关的活动合同条款和保险费用应当遵守金融监管委员会的规定。

 

最后，另外一种自愿保险类型为责任保险，可以用于租赁合同或购买不动产。实际上，拥有高价出租楼房的承租人和业主承担的责任通常有此类自愿保险的保障。

 

（译/ 陈美莹）